چگونه می توان بدهی را در املاک و مستغلات اهرم کرد؟[مزایا و خطرات]

این دروغ نیست که همه افراد آنجا بخواهند ثروت خود را به حداکثر برسانند. مردم غالباً در املاک و مستغلات به عنوان راهی برای افزایش پول خود سرمایه گذاری می کنند. اهرم به شما کمک می کند تا از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بیشترین بهره را ببرید.

اهرم در املاک و مستغلات از وام برای افزایش بازده سرمایه گذاری استفاده می کند. اهرم استراتژی است که هم افراد و هم سازمانها برای بهبود شانس درآمدزایی از آن استفاده می کنند. همچنین در صورت عدم کار کارها ، هزینه تمام خطرات ناشی از آن را افزایش می دهد. هنگامی که 20 ٪ سپرده در املاک و مستغلات می کنید ، 80 ٪ دیگر اهرم است.

همانطور که می بینیم ، سرمایه گذاری همیشه ایده خوبی است. اهرم بخش مهمی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است ، اما خطرات زیادی به وجود می آید ، مانند املاک که ارزش آن را که برای آن پرداخت کرده اید ارزش ندارد ، این باعث می شود یک صورتحساب ماهانه بپردازید که خیلی زیاد باشد. این راهنما توضیح می دهد که آیا اهرم ارزش سرمایه گذاری در پول شما را دارد یا خیر.

بیایید اصول را بپوشانیم!

اهرم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟

اهرم یک روش ساده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. سرمایه گذاران برای خرید املاک و مستغلات برای خرید املاک و مستغلات به پول نقد وام می دهند. سرمایه گذاران برای دریافت بازده بالاتر از وام استفاده می کنند ، مانند یک مرد هنگام استفاده از اهرم در هنگام بلند کردن وزن ، عضله را به دست می آورد.

هنگامی که یک سرمایه گذار برای خرید ملک از اهرم استفاده می کند ، وام گیرنده بیشتر هزینه های پیش رو را پرداخت می کند ، بنابراین سرمایه گذار کل درآمد را دریافت می کند و سرمایه را ایجاد می کند. با افزایش ارزش یک ملک ، ثروت کل سرمایه گذاران رشد می کند.

چگونه می توان اهرم را محاسبه کرد؟

دو روش برای تعیین میزان اهرم در املاک و مستغلات استفاده می شود.

• در روش وام به هزینه (LTC) ، پول خود را با قیمت ملک تقسیم کنید.

• در نسبت نسبت وام به ارزش (LTV) ، حجم سپرده خود را بر اساس ارزش فعلی املاک خود تقسیم کنید. LTV هنگامی مؤثر است که یک سرمایه گذار پول را برای اصلاح خانه و فروش مجدد آن پرداخت کرده است.

نسبت اهرم در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اطمینان حاصل می کند که یک سرمایه گذار بیش از ارزش سرمایه گذاری وام دریافت نمی کند. این نسبت به سرمایه گذاری کمک می کند و به سرمایه گذار درآمد پایدار می دهد.

مزایای اهرم

سرمایه گذاران دوست دارند با رشد سریع پروژه های املاک و مستغلات خود بدون قرار دادن تمام پول نقد خود ، درآمد خود را افزایش دهند. هرچه اهرم شما بیشتر باشد ، امکان بازده سرمایه گذاری بیشتر است. املاک و مستغلات اهرم هنگامی که نرخ اجاره و قیمت ها به طور پیوسته بالا می رود ، به خوبی عمل می کند.

زمانی که اجاره‌ها افزایش می‌یابد و قیمت خرید ملک سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران پرداخت‌های منظم وام مسکن را درک می‌کنند، به این معنی که از سرمایه‌گذاری‌های خود در املاک و مستغلات پول بیشتری کسب می‌کنند.

آخرین بازار مد روز املاک و مستغلات، که با سهام کم مشخص شده است، باعث شده است که قیمت اجاره و ارزش ملک بسیار افزایش یابد. این وضعیت را برای یک سرمایه گذار هوشمند املاک و مستغلات عالی کرده است تا بتواند پول خود را به دست آورد.

بازده تقویت شده

پول اهرمی می تواند به شما کمک کند از سرمایه گذاری های خود در املاک و مستغلات سود بسیار بیشتری کسب کنید. به عنوان مثال، اگر 50000 دلار سرمایه دارید. با این پول دو راه دارید:

• اولین مورد این است که 500000 دلار برای دارایی نقدی خود بدون هیچ اهرمی خرج کنید.
• گزینه دوم خرید یک ملک سرمایه گذاری 1, 000, 000 دلاری با پول نقد و قرض گرفتن 500, 000 دلار باقی مانده با استفاده از اهرم 50 درصدی است.

بنابراین، در صورت خرید مستقیم خانه، بازگشت شما 14. 7٪ یا تقریباً دو برابر بیشتر از دریافتی است.

برای مورد اول، سرمایه گذاری در ملک شما اکنون به ارزش 535000 دلار است و سود خالص شما 35000 دلار است. در حالت دوم، ارزش ملک سرمایه گذاری شما با استفاده خالص 70،000 دلار به 107000 دلار افزایش یافته است.

شما می توانید با استفاده از فرصت های سرمایه گذاری اهرمی بیشتر، دارایی های سرمایه گذاری متفاوت یا بزرگتر را خریداری کنید. از آنجایی که سود خالص شما بین دارایی های شما توزیع می شود، مضربی از ده افزایش می یابد.

درآمد اضافی از اجاره به دست آورید

اهرم به یکی از انتخاب های هوشمندانه و ریسک های هوشمندی تبدیل شده است که می توانید برای سرعت بخشیدن به درآمد حاصل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود انجام دهید. هنوز هم یکی از اشتباه‌ترین روش‌های پرداخت برای ملک است. زمانی که میزان بهره ای که می پردازید کمتر از میزان سودی است که در سرمایه گذاری به دست می آورید، اهرم به افزایش سود شما کمک می کند.

ارزش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات افزایش می یابد. فرض کنید 20 درصد سهام در خانه خود دارید. شما می توانید پول را از طریق رهن مجدد یا فروش خانه دریافت کنید. اگر حداقل دو سال در خانه زندگی می کنید، نیازی به پرداخت مالیات بر مزایا ندارید.

حمایت در برابر تورم

هر نوع سپر سرمایه گذاری، مانند هر سرمایه گذاری دیگری، مزایا و معایب خود را دارد. وقتی پول را در زمان تورم قرار می دهید، ارزش دارایی های شما ثابت می ماند که بزرگترین انگیزه است.

هیچ تضمینی وجود نداردسپرهای متعارف در برابر تورم اغلب عمل نمی کنند. به خصوص زمانی که سیستم مالی در موقعیت غیرمنتظره ای قرار می گیرد، برخی از سرمایه گذاری ها ممکن است عملکرد خوبی داشته باشند، در حالی که برخی دیگر به نظر می رسد شکست سرمایه گذاران باشد.

مقیاس گذاری سبد املاک و مستغلات شما

هر سرمایه گذار املاک و مستغلات یک هدف مشترک را به اشتراک نمی گذارد. برخی از سرمایه گذاران می خواهند ملک بخرند و ممکن است آنها را برای مدت طولانی اجاره داده و پول بیاورند. این طرح می تواند پول کافی را به همراه آورد و گاهی اوقات حتی می تواند درآمد اضافی نیز به همراه داشته باشد.

سرمایه گذاران دیگر با افرادی که در آنجا زندگی می کنند برخورد می کنند. این سرمایه گذاران جریان درآمد پایدار نخواهند داشت ، اما یک پرداخت بزرگ به آنها پول می دهد تا در ابتکارات آینده مطرح شوند.

برنامه شما برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید به شما در رسیدن به اهداف پولی کمک کند. شما ممکن است از روش و تبلیغات مناسب برای تولید جریان نقدی مداوم برای املاک و مستغلات استفاده کنید. با توجه به کمبود سرمایه گذاری ، قیمت املاک و مستغلات با گذشت زمان افزایش می یابد.

انواع اهرم در املاک و مستغلات

اهرم املاک و مستغلات فقط نام دیگری برای خرید ملک با بودجه وام گرفته شده است. اهرم به شما امکان می دهد ملک را خریداری کنید بدون اینکه فوراً کل مبلغ را بپوشانید. پنج نوع وجود دارد که در زیر آورده شده است.

• وام های سنتی.
• وام های نمونه کارها.
• وام سهام خانه [HELOCS].
• خطوط و کارتهای اعتباری تجاری.
• یادداشت های خصوصی

وام های سنتی

خوب ، شما ممکن است از وام وام برای به دست آوردن یا نگهداری خانه ، ملک یا سایر املاک واقعی استفاده کنید. وام گیرنده متعهد می شود که به طور مرتب به وام دهنده بپردازد ، به طور معمول به شکل یک سری اقساط منظم که به اصل و علاقه تقسیم می شود. سپس دارایی به عنوان وثیقه برای وام عمل می کند.

وام های متعارف وام هر خریدار خانه است که توسط دولت تأمین نمی شود یا تأمین نمی شود. در عوض ، وام دهندگان خصوصی ، از جمله بانک ها ، اتحادیه های اعتباری و شرکت های وام مسکن ، وام های منظم ارائه می دهند.

وامهای نمونه کارها

وام نمونه کارها دقیقاً چیست؟صاحبان املاک می توانند تمام وام های خرید خود را در یک وام واحد با استفاده از وام نمونه کارها ترکیب کنند. از یک حساب شخصی برای معالجه وام نمونه کارها استفاده می شود. یک وام دهنده به جای وام دهندگان مختلف برای هر ملک ، کل نمونه کارها را مدیریت می کند و منجر به پرداخت ماهانه واحد می شود.

این جوانب مثبت و منفی نیز دارد ، مانند:

• آنها تمام وام های خود را در خانه نگه می دارند.
• وام دهندگان نمونه کارها ریسک بیشتری را به عهده می گیرند و به طور معمول نرخ بهره بالاتری را می طلبند.
• با این حال ، آنها همچنین سازگار تر و گاه ساده تر برای واجد شرایط بودن هستند ، به خصوص برای سرمایه گذاران که دارای خواص زیادی هستند.

وام سهام خانه [HELOCS]

صاحبان خانه می توانند با استفاده از وام های سهام خانه به عنوان وثیقه وام بگیرند. مبلغ وام ارزش فعلی بازار خانه و وام برجسته صاحب خانه را متمایز می کند.

وام های سهام در خانه معمولاً وام های با نرخ ثابت هستند. بیایید تصور کنیم که پرداخت خانه اول خود را به پایان رسانده اید و اکنون به دنبال خرید یک نفر دوم هستید. برای دسترسی به آن حقوق صاحبان سهام می توانید از وام یا HELOC استفاده کنید ، مبلغ مورد نیاز برای پرداخت جدید را پس بگیرید و ماهانه آن را پرداخت کنید.

خطوط و کارتهای اعتباری تجاری

بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات از اعتبار شرکت برای تأمین اعتبار خواص خود استفاده می کنند. در صورت داشتن یک شرکت موفق ، گزینه های خود را برای خطوط اعتبار و وام بررسی کنید. حتی ممکن است تجارت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود را راه اندازی کرده و از آن برای خرید خواص سرمایه گذاری استفاده کنید.

اگر یک تجارت سودآور باشد و یک برنامه تجاری محکم داشته باشد ، به طور معمول امکانات بیشتری برای وام و خط اعتباری نسبت به یک فرد دارد. با این حال ، مگر اینکه سابقه اعتباری تجاری قوی را ایجاد کرده و امتیاز کسب کنید ، اگر شرکت شما سودآور نباشد ، این گزینه در دسترس نخواهد بود. ممکن است در آینده بتوانید هدف آن را داشته باشید!

یادداشت های خصوصی

این یک ترتیب برای تأمین اعتبار وام در خانه از طریق منبع خصوصی بودجه ، مانند دوستان ، خانواده یا یک تجارت ، به دلیل مسائل اعتماد به جای یک وام دهنده وام مسکن سنتی است. این می تواند برای افرادی که برای دریافت وام مسکن تلاش می کنند مفید باشد.

در صورت استفاده از این استراتژی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، یک قرارداد وام واجد شرایط ایجاد کنید. همچنین ، در مورد تمام تأثیرات ممکن فکر کنید. به عنوان مثال ، اگر مشکل مالی را تجربه کنید ، ترکیب پول و خانواده (یا دوستان) ممکن است دشوار باشد.

ما باید قبل از ورود به توافق نامه وام خصوصی با اتصال نزدیک ، دستورالعملهایی را برای وام دادن به اقوام و دوستان دنبال کنیم. با این حال ، شما در این مورد وام گیرنده خواهید بود.

خطرات بیش از حد در املاک و مستغلات

سرمایه گذاران باید به طور مداوم خطرات احتمالی را با دقت به عنوان پاداش بالقوه وزن کنند. بنابراین ، بیایید مدتی وقت بگذاریم تا در نظر بگیریم که چه اشتباهی ممکن است انجام شود. اگر پول بیشتری را به یک ملک خاص نسبت به ارزش و درآمد آن بدهکار باشید ، ممکن است در موقعیتی از اهرم منفی و حقوق صاحبان سهام قرار داشته باشید. اهرم منفی هنگامی که بازده املاک سرمایه گذاری پایین تر از نرخ بهره وام است ، وجود دارد.

ارزش املاک می تواند کاهش یابد: اگر در یک بازار خیلی داغ خریداری کنید ، ارزش ملک می تواند کاهش یابد و شما را "زیر آب" بر روی وام خود قرار دهد ، این نشان می دهد که شما بیشتر از خانه یا یک ملک دیگر مدیون هستید.

تحقیق و توسعه: شما هنگام برخورد با املاک و مستغلات ، لیست طولانی از وظایف را دارید. مجبور بودن:

• تحقیقات گسترده در بازار مسکن انجام دهید.
• خصوصیات ایده آل را پیدا کنید.
• پول را برای پرداخت هزینه ها کنار بگذارید.
• وام های مناسب را بدست آورید.

بیش از حد سرمایه گذاری خود در یک ملک بدون خروج آسان یا سود سریع بسیار وحشتناک است. اگر هنوز ملک اجاره نشده است یا در صورت عدم وجود خریدار قریب الوقوع ، به ویژه اگر هیچ ذخایر برای بازگشت به آن ندارید ، بیش از حد معادل پیاده روی در تخته است.

جریان نقدی پایین یا منفی

این اتفاق می افتد که هزینه وام بیش از سود حاصل از جریان نقدی یک ملک فراتر رود ، این به عنوان اهرم منفی شناخته می شود. بازده اهرمی به دلیل وجود بدهی کوچکتر از بازده غیرقانونی است.

اگر ملک اجاره شما برای هفته ها ، ماه ها یا حتی سالها خالی باشد ، چه می شود؟یا ممکن است تا زمانی که پول خود را از دست ندهید یا یکنواخت را از دست ندهید ، نیاز به کاهش قیمت داشته باشید. اگر اتفاقی بیفتد ، مستاجرین شما ممکن است نتوانند پرداخت خود را انجام دهند. یا چیزی ممکن است نقص داشته باشد و باعث تعمیرات گران قیمت املاک شود.

از دست دادن هر دو املاک و مستغلات و دارایی های شخصی

موقعیت های زیر را بررسی کنید:

در املاک و مستغلات

1. زمان خطر اصلی ضرر در صنعت املاک و مستغلات است.
2. زمان بندی و موقعیت مکانی کامل عوامل اصلی در املاک و مستغلات هستند. اگر این امر از شخص یا هر شرکتی پشتیبانی کند ، ضرر املاک و مستغلات غیرممکن است. قبل از سرمایه گذاری قابل توجه ، باید به طور کامل در بازار تحقیق کرد و تمام بازده های ممکن را در نظر گرفت.
3. در املاک و مستغلات ، شما فقط در صورت فروش تحت شرایط نامطلوب پول خود را از دست می دهید یا دارایی را برای سلب مالکیت از دست می دهید. اطمینان از اینکه هر ماه یک جریان پول نقد سالم دارید ، به شما امکان می دهد که چگونه و چه زمانی توافق را ترک می کنید.

در دارایی شخصی

1. مگر در مواردی که امکان بازیابی ضرر وجود نداشته باشد ، ضرر به عنوان دارایی دیده نمی شود.
2. به دلیل عدم اطمینان اقتصادی ، مانند تورم و سایر سیاست ها ، احتمال ضرر در دارایی های شخصی وجود دارد.

خصوصیات وارونه

هر وام "وارونه" یا "زیر آب" مبلغ اصلی باقی مانده بیشتر از ارزش بازار عادلانه ملک را دارد. این ممکن است به دلایل مختلف رخ دهد ، اما اغلب همزمان با رکود اقتصادی است.

نکاتی برای استفاده از اهرم به نفع شما

اهرم در مورد درک آنچه شخص دیگر می خواهد ، تعیین می کند که برای به دست آوردن آن چه کاری باید انجام دهید و سپس از موقعیت خود برای به دست آوردن آنچه می خواهید استفاده کنید. اما مهم است که به یاد داشته باشید که اهرم می تواند برای چیزهای خوب و بد باشد.

• کار با افراد بد معمولاً به این معنی است که یک نامزد درآمد کسب می کند و دیگران از دست می دهند.
• با این حال ، در شرایط اهرم خوب ، همه شرکا می توانند از نتایج قرارداد سود ببرند.
• بیشتر افراد باهوش از افرادی که از اقتدار خود سوء استفاده می کنند ، دوری می کنند.
• در عوض ، یک فرد خوب باشید و از قدرت خود به گونه ای استفاده کنید که به هر دو طرف کمک کند.

متداول

تفاوت بین اهرم و بدهی چیست؟

بدهی مجوز وام دهنده برای دریافت پول با توافق نامه مبنی بر پرداخت آن به طور کامل و به طور معمول با پرداخت کوپن است. بدهی می تواند برای هر سرمایه گذاری یا هدف دیگر باشد.

اهرم از پول وام برای پرداخت دارایی یا دارایی استفاده می کند. به همین دلیل ، مزایای مورد انتظار یک کار افزایش می یابد. همچنین ، با گذشت زمان ، استفاده از اهرم می تواند خطر پیش فرض را افزایش دهد اگر پول سرمایه گذاری شده نتیجه نگیرد.

نسبت اهرم خوب چیست؟

نسبت بدهی به سهام یک قطعه املاک و مستغلات می تواند با گذشت زمان بالا یا پایین بیاید زیرا ارزش ملک می تواند تغییر کند و مانده وام با هر پرداخت وام کاهش می یابد.

بهترین شیوه ها در دنیای تجارت می گویند که نسبت اهرم مالی کمتر از یک خوب است. اگر نسبت اهرم یک شرکت بیش از یک باشد ، وام دهندگان و سرمایه گذاران احتمالی ممکن است فکر کنند که این خطرناک است. از طرف دیگر ، نسبت اهرم بیش از دو پرچم قرمز است.

نتیجه

به خاطر داشته باشید که اهرم هم خطرات و هم مزایا را ایجاد می کند. استفاده از املاک پیش پرداخت و اعمال اهرم برای افزایش سود مورد انتظار می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا سرمایه بالایی کسب کنند.

اهرم در املاک و مستغلات ، در صورت استفاده ماهرانه ، می تواند به نتایج بهتری منجر شود ، اما می تواند خطرناک باشد. به جای اینکه سعی کنید با خرید املاک اجاره ای یا فروش خانه های بدون پرداخت هزینه ، هوشمند باشید ، پس از پول صرفه جویی کنید و ابتدا اصول اولیه را یاد بگیرید.

امیدواریم اکنون مفهوم اهرم را در املاک و مستغلات درک کنید. اما هنوز هم ، اگر در مورد این راهنما سؤالی دارید ، به ما برسید ، و ما سعی خواهیم کرد آن را ASAP مرتب کنیم. ما با قدم بعدی خود آرزوی موفقیت برای شما داریم!