انتقال کارگزاری ها: قوانین و ابزارهای نمایندگان املاک و مستغلات لوئیزیانا

نمایندگان املاک و مستغلات لوئیزیانا با توجه به حرکت به کارگزاری املاک و مستغلات دیگر ممکن است خود را از این روند مرعوب کنند. با وجود توافق نامه های لیست بالقوه بیشمار ، معاملات تحت قرارداد ، روابط مداوم با خریداران و تعهدات قراردادی به یک کارگزار فعلی ، مطمئناً موارد زیادی در نظر گرفته شده است. اما تدارکات انتقال - و قوانینی که حاکم است - واقعاً پیچیده نیستند که به نظر می رسد. این مقاله از طریق روند انتقال به یک کارگزار جدید املاک و مستغلات ، نمایندگان املاک و مستغلات لوئیزیانا را طی می کند.

چه اتفاقی برای توافق نامه های لیست من می افتد؟

طبق قانون لوئیزیانا ، توافق نامه لیست باید بین مشتری و یک کارگزار باشد - نه یک نماینده خاص. در همین راستا ، قوانین کمیسیون املاک و مستغلات لوئیزیانا می گویند:

لیست ها و سایر توافق نامه ها برای خدمات کارگزاری املاک و مستغلات باید تحت نام شرکت کارگزار یا کارگزار نظارت شود. این توافق نامه ها توسط کارگزار یا توسط یک مجوز حمایت مالی که تحت اقتدار کتبی کارگزار حامی مالی عمل می کند ، امضا می شود.

به قوانین و مقررات LREC ("قوانین LREC") ، ch. 18 ، 1801. از نظر فنی ، این بدان معنی است که کارگزاری از همه حق لیست قراردادها برخوردار است و می تواند از یک نماینده در لیست با وی جلوگیری کند.

با این حال ، در عمل ، بسیاری از کارگزاری ها نمی خواهند توافق نامه های لیست را با مشتریانی که می خواهند با نماینده خود همکاری کنند ، اجرا کنند - نه کارگزاری که وی هنگام امضای توافق نامه لیست با آن بوده است. بنابراین ، کارگزاری های معتبر ، معمولاً این سیاستی را ایجاد می کنند که نمایندگان می توانند اگر تصمیم بگیرند به کارگزاری دیگر املاک و مستغلات لوئیزیانا منتقل شوند ، "لیست های خود را با خود ببرند". به عنوان مثال ، سیاست املاک و مستغلات آتنا به طور کلی این است که نمایندگان می توانند در صورت ترک کارگزاری ، لیست خود را با خود بکشند.(یک استثناء غالباً برای لیست هایی که در حال حاضر در حال تعلیق/تحت قرارداد هستند ، است. کارگزاری ها به طور کلی به نمایندگان اجازه نمی دهند که افراد خود را با خود بکشند ، بنابراین بیشتر نمایندگان تصمیم می گیرند قبل از انجام اقدام ، هرگونه معاملات معلق را "بسته" کنند.)

چه چیزی را به مشتریان خود می گویم؟

حتی انعطاف پذیر ترین کارگزاری ها غالباً تمایلی به اجرای توافق نامه لیست با مشتری ندارند که ابراز تمایل کرده است با نماینده خود "بچسبد". اگرچه مشتریان حق دارند چنین ادعایی را مطرح کنند ، اما نمایندگان باید مراقب باشند که در مورد نحوه متقاعد کردن کارگزاری برای لغو توافق نامه لیست ، مشاوره مشتری ارائه ندهند. قوانین LREC می گوید که نمایندگان اساساً نمی توانند مشتری را در مورد نحوه "بیرون آمدن" از توافق نامه لیست "مربی" کنند:

برای هر شخص ، مجوز یا بدون مجوز غیرقانونی است ، با مشاوره مشتری یا یک مجوز یا ثبت کننده دیگر در مورد چگونگی خاتمه یا اصلاح یک رابطه قراردادی موجود بین یک مجوز یا ثبت کننده و اصلاح کننده ، در رابطه قراردادی بین یک مجوز یا ثبت کننده و مشتری دخالت می کند. یک مشتری. بشربشربشر

نگاه کنید به La. Rev. Stat.§ 37: 1447 (ج) (2017).

اما این ماده مانع از اعلام نماینده به مشتری نمی شود که نماینده در حال انتقال به کارگزاری جدید است. در واقع ، این امر غیرحرفه ای خواهد بود که یک عامل بدون برقراری ارتباط به یک کارگزاری جدید به مشتری ، ناپدید شود. چنین ارتباطی از خط عبور می کند ، با این حال ، هنگامی که نماینده راه هایی را برای متقاعد کردن کارگزاری موجود برای لغو توافق نامه لیست پیشنهاد می کند.

اگر من تحت قرارداد باشم و اگر یک رقابت را امضا کنم چه می شود؟

بسیاری از کارگزاری ها مستلزم این هستند که نمایندگان قراردادهایی را با یک اصطلاح مشخص ، اغلب یک سال امضا کنند. برخی از این قراردادها حتی شامل مقررات غیرقانونی هستند که مانع کار یک عامل برای هر کارگزاری دیگر در منطقه می شود.

قابلیت اجرای و درخواست دوره زمانی یک قرارداد نیاز به یک نماینده دارد که با یک کارگزاری خاص بماند به مفاد قرارداد وی بستگی دارد. غالباً ، قراردادها به مأمورین اجازه می دهند كه زود هنگام "علت" را لغو كنند - به این معنی كه كارگزار آنچه را كه گفته بود انجام نداد ، همانطور كه در قرارداد گفته شد.

برخی از قراردادها یک قدم فراتر از یک "اصطلاح" اساسی می روند و شامل مقررات غیرقانونی هستند. از آنجا که این مقررات طبق قانون لوئیزیانا مورد سوءاستفاده قرار می گیرد ، بندهای غیرقانونی در قراردادهای کارگزاری لوئیزیانا باید کاملاً مطابق با برخی الزامات قانونی باشند.

اول ، این قوانین مستلزم آن است که یک شرط غیرقانونی در قرارداد یک نماینده با نامه ای جسورانه از اندازه قلم از نوع کمتر از 10 نقطه باشد ، و این ماده باید به نماینده این حق را بدهد که ظرف سه روز "عقب نشینی" کنداز امضای قرارداد:

[یک شرط غیرقانونی در قرارداد یک نماینده املاک و مستغلات] غیرقابل اجرا و تهی مطلق خواهد بود ، مگر اینکه مجوز حق دارد تا نیمه شب روز کاری سوم پس از اجرای توافق نامه غیر صلاحیت ، توافق نامه غیر صعودی را از بین ببرد. یا تحویل توافق به مجوز ، هر کدام بعداً باشد. در هر توافق بین کارگزار و مجوز ، که شامل توافق نامه ای غیر صلاحیت است ، توافق نامه غیر صلاحیت به طور برجسته با حروف بلوک جسورانه از نوع کمتر از ده نقطه نمایش داده می شود.

نگاه کنید به La. Rev. Stat.§ 37: 1448. 1 (الف) (2017).

علاوه بر این ، اساسنامه عمومی غیر مقابل در لوئیزیانا ، لا. Rev. Stat. 23 23: 921 ، در مورد توافق های بین فروشندگان املاک و مستغلات و کارگزاران درست مانند سایر قراردادها اعمال می شود. براساس اساسنامه ، بندهای غیر مقابل فقط درصورتی معتبر هستند که (1) تعهد غیر مقابل برای حداکثر دو سال باشد.(2) این ماده مجالس خاصی را مشخص می کند که در آن فروشنده نمی تواند به رقابت بپردازد ، و (3) کارگزاری که به عدم رقابت نیاز داشت ، در واقع در مجالس مشخص شده تجارت می کند.

اگر توافق نامه غیر مقابل هیچ یک از موارد فوق را رعایت نکند ، کاملاً غیرقابل اجرا است. با این وجود ، قبل از اینكه فرض كنید كه كارگزار شما یك رقابت را اجرا نمی كند ، اغلب سؤال می شود. حتی اگر مایل به اجازه دادن به یک نماینده به طور کامل از یک تعهد غیرقانونی باشد ، ممکن است یک کارگزار مایل به مذاکره برای عزیمت زودهنگام با شرایط خاص باشد.

تدارکات - برای دریافت مجوز املاک و مستغلات لوئیزیانا به یک کارگزار جدید ، به چه مدارکی نیاز دارم؟

مدارک مورد نیاز برای انتقال مجوز یک فروشنده لوئیزیانا به یک کارگزاری جدید نسبتاً اساسی است. یک نماینده فقط باید دو فرم را ثبت کند (هر دو در وب سایت LREC موجود است):

• خاتمه فرم حمایت مالی. این فرم یا باید توسط کارگزار موجود امضا شود ، یا نماینده باید نسخه ای از اثبات را که اعلامیه به کارگزار موجود وی از طریق نامه ثبت شده یا معتبر ارسال شده است ، ارسال کند. در هر صورت ، فرم باید ظرف پنج روز از زمان امضای آن به LREC برگردانده شود.

• درخواست انتقال مجوز به فرم کارگزار جدید. این فرم باید توسط نماینده و کارگزار جدید امضا شود.

علاوه بر این ، برای انتقال به یک کارگزار جدید 35 دلار هزینه دارد. اگر قصد انتقال را دارید ، از کارگزار جدید خود بپرسید که آیا نسخه هایی از فرم ها را برای امضای الکترونیکی برای شما ارسال می کنند. کارگزار حتی ممکن است هزینه انتقال را برای شما بپردازد. آتنا انجام می دهد.

نتیجه

برای بیشتر ، چشم انداز تغییر می تواند باعث اضطراب شود. اما غالباً یک حرکت به دور از یک عمل بی نظیر و مبهم به یک عمل تازه و زنده می تواند نیرومند باشد. البته ، در پایان ، وضعیت همه متفاوت است ، و فقط شما می توانید تصمیم بگیرید که آیا - و چه زمانی - یک حرکت برای شما مناسب است. مطمئناً شجاعت می گیرد که از منطقه راحتی خود خارج شوید ، حتی اگر بدانید که برای بهترین طولانی مدت خواهد بود.

در آتنا ، ما می دانیم که چگونه می توان حرکت به یک کارگزار جدید را ارعاب کرد. بنابراین ما همه تلاش خود را انجام می دهیم تا انتقال تا حد ممکن صاف و یکپارچه انجام شود. آتنا که توسط یک جفت وکلای شرکتی اداره می شود ، راهنمایی های مفیدی در مورد کاغذ و مراحل لازم برای انجام انتقال ارائه می دهد. و به هر نماینده جانبی یک تیم انتقال برای کمک به تهیه مواد بازاریابی جدید ، تهیه یک برنامه بازاریابی ، اعلامیه برای مشتری های موجود ، عکس های عکسبرداری و سایر مراحل لازم برای اجرای زمین کمک می کند. غالباً ، ما ممکن است هزینه علائم و مواد جایگزینی را بپردازیم و برای نمایندگان مستقر نیز علاوه بر ساختار جبران خسارت کمیسیون تهاجمی که به همه نمایندگان خود ارائه می دهیم ، پاداش ورود به سیستم را ارائه می دهیم.

اگر می خواهید اطلاعات بیشتری کسب کنید با ما تماس بگیرید یا برای ما ایمیل بفرستید. ما دوست داریم با شما صحبت کنیم.