چهار مرحله از چرخه املاک و مستغلات

در مورد INS و حوادث چرخه املاک و مستغلات و نحوه تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری هوشمند بیاموزید. اکنون با منابع متخصص CrowdStreet شروع کنید.

یان فرمل 15 ژوئیه 2022 · 7 دقیقه بخوانید

مشابه با اقتصاد وسیع ، املاک و مستغلات تجاری یک بازار چرخه ای است. چهار مرحله از چرخه املاک و مستغلات وجود دارد:

1. بهبود
2. گسترش
3. عرضه بیش از حد
4. رکود اقتصادی

چهار مرحله در یک الگوی موج مداوم حرکت می کنند که به نظر می رسد:

تصویر توسط گلن آر میلر ، دکترا.

به تصویر کشیده شده در بالا یک چرخه واحد است. پایان مرحله رکود اقتصادی به ابتدای مرحله بازیابی متصل می شود تا الگوی موج مداوم را تشکیل دهد.

با شروع ، من می خواهم از دوست ما دکتر گلن مولر از دانشگاه دنور بخاطر رهبری فکر خود در این فضا تشکر کنم. به هر سرمایه گذار که مایل به انجام شیرجه عمیق تر در چرخه املاک و مستغلات است ، توصیه می شود که کارهای برجسته دکتر مولر را بررسی کند.

درک پیشرفت هر مرحله در چرخه در شناسایی فرصت های سرمایه گذاری و همچنین خطرات ناشی از ایجاد ، با افزایش حساسیت هنگام افزایش مراحل در آستانه انتقال بسیار مهم است.

یکی از جنبه های منحصر به فرد املاک و مستغلات تجاری این است که سرمایه گذاران می توانند با موفقیت در هر چهار مرحله چرخه سرمایه گذاری کنند. با این حال ، درک اینکه آیا یک چرخه در حال صعود به اوج بازار است یا شروع شیب لغزنده به سمت پایین بازار می تواند بر عوامل مختلفی مانند:

• جفت شدن استراتژی سرمایه گذاری برای مرحله
• برگزاری دوره ها و استراتژی های خروج
• انتظارات را برگردانید
• عملکرد به عنوان مربوط به درآمد و قدردانی
• زمان پیشرفت سرمایه

در این مقاله ، ما هر یک از چهار مرحله را شرح می دهیم و برخی از استراتژی های مناسب برای سرمایه گذاری را برای هر مرحله برجسته می کنیم.

فاز 1: بهبودی

مرحله بازیابی قسمت پایین فرورفتگی است. مشاغل احتمالاً با تقاضای فضا برای فضا و حداقل سرعت لیزینگ در نقطه پایین یا در نزدیکی آنها قرار دارند. معمولاً هیچ ساخت و ساز جدیدی در حال انجام نیست و رشد نرخ اجاره یا هنوز هم منفی است و یا بعداً در مرحله ، احتمالاً اتفاق می افتد ، اما در سطحی که پایین تر از نرخ تورم است. شناسایی آغاز مرحله بهبودی دشوار است زیرا بازار هنوز احساس می کند در رکود است.

• استراتژی ها:
  • فرصت طلب: مشروط بر اینکه در اوایل مرحله حرکت کنید ، هنوز هم فرصت هایی برای خرید خواص با قیمت معامله در حالت های مختلف پریشانی وجود دارد و شروع به تغییر مجدد آن دارایی ها می کند. دوره های برگزاری اغلب در دو تا چهار سال با یک برنامه تجاری هدف قرار می گیرند که در نظر دارد پس از دستیابی به یک ویژگی اصلی به مشخصات ارزش افزوده ، در مرحله گسترش ، از وضعیت فعلی پریشانی و انحلال در مرحله انبساط استفاده کند.
  • ارزش-ADD: استراتژی های ارزش افزوده در مرحله بهبودی نیاز به فکر و صبر دقیق دارند. به عنوان مثال ، در حالی که قیمت گذاری ممکن است مبنای بسیار خوبی را در یک دارایی ارزش افزوده در اوایل تا اواسط مرحله بهبودی فراهم کند ، برنامه تجاری باید شامل شرایط احتمالی برای اجرای باشد زیرا ممکن است اجاره قوی تا اوایل گسترش رخ ندهد. فاز.
  • هسته: سرمایه گذاری در خصوصیات اصلی در مرحله بازیابی می تواند یک استراتژی بسیار سودآور باشد ، به ویژه اگر دارایی هدفمند در طی دو تا چهار سال پس از آن تعداد قابل توجهی از اجاره نامه را داشته باشد. یک استراتژی معمولی برای یک دارایی اصلی در یک مرحله بازیابی ، به دست آوردن دارایی غنائم در یک مکان "اصلی و اصلی" خواهد بود و سپس از رشد قوی اجاره چرخه بعدی از طریق ترکیبی از تمدید اجاره نامه و اجاره هر باقیمانده سرمایه گذاری می کنید. جای خالی از مرحله رکود قبلی. سپس دارایی در ابتدا قرار گرفته است که در مرحله انبساط دوباره سرمایه گذاری یا فروخته شود.

  فاز 2: انبساط

  در مرحله گسترش ، بازار از نظر افزایش تقاضای فضا در صعود قرار دارد. از دیدگاه کلان اقتصادی ، رشد تولید ناخالص داخلی به سطوح عادی باز می گردد و رشد سه ماهه شغلی قوی است. نرخ اشغال در حال بهبود است و اجاره بها در حال افزایش است. اجاره اکنون به سطحی نزدیک می شود که می تواند ساخت و سازهای جدید را توجیه کند ، و در برخی از بازارهای بسیار تنگ ، با سرعت های شکاری پیش می روند. فعالیت توسعه در مرحله انبساط شروع به بازگشت می کند. همچنین در مرحله انبساط یک نقطه بالا وجود دارد - تاج موج - که در آن عرضه و تقاضا در تعادل است.

  • استراتژی ها:
    • توسعه: این زمان ایده آل برای توسعه یا توسعه مجدد خواص است ، زیرا تقاضای فعلی برای فضا و لیزینگ حرکت به املاک کمک می کند تا با نرخ اجاره که ممکن است اوج بازار جدیدی را ایجاد کند ، سریعتر تثبیت شود.
    • هسته اصلی: سرمایه گذاران که به دنبال سطح پایین تر از ریسک هستند می توانند دارایی های اصلی به علاوه را بدست آورند و بدانند که با ادامه رشد اجاره ، از نرخ بالایی از حفظ مستاجر برخوردار خواهند بود.
    • ارزش ADD: مرحله انبساط زمان اصلی برای سرمایه گذاری ارزش افزوده است. سرمایه گذاران پیشرفته می توانند با نقص های فعلی با تخفیف های قابل توجه به ارزش تثبیت شده ، سرمایه گذاری در هزینه های سرمایه و دارایی های مجدد که به سرعت با جذب قوی که ذاتی در مراحل گسترش چرخه است ، املاک کسب کنند. پس از جابجایی ، دارایی اکنون می تواند مقدار کامل تثبیت شده را فرمان دهد ، که ممکن است به یک سرمایه گذاری یا فروش تبدیل شود.
    • فرصت طلب: در حالی که بیشتر فرصت های فرصت طلب در مرحله گسترش ناپدید شده اند ، ممکن است هنوز هم امکان پذیر است که در صورت وجود یک دارایی با ورود به سرمایه در حالت پریشانی باقی بماند. در آن واقعه ، یک استراتژی فرصت طلبانه در مرحله گسترش می تواند بسیار سودآور باشد اما باید یک دوره کوتاه را همراهی کند ، مگر اینکه برنامه کاری برای اصلاح مجدد و نگه داشتن تثبیت پس از آن باشد.

    فاز 3: hypersupply

    تعادل بین عرضه و تقاضا در موج انبساط اغلب به بیش از حد اشاره می کند. بیش از حد فضا می تواند در اثر ساخت بیش از حد یا بازگرداندن تقاضا ناشی از تغییر در اقتصاد ایجاد شود. Hypersupply با افزایش جای خالی مشخص می شود. رشد اجاره ممکن است مثبت باقی بماند ، اما در کاهش سطح.

    • استراتژی ها:
      • CORE: برخی از سرمایه گذاران ممکن است تصمیم بگیرند که دارایی های خود را قبل از اینکه به عنوان کاهش آینده در ارزش املاک و بازار لیزینگ چالش برانگیز تر درک کنند ، بفروشند. در عین حال ، سایر سرمایه گذاران ممکن است با دیدگاه کلان موافق باشند اما به جای نقدینگی به دنبال فرصت هایی برای پناه بردن از طوفان آینده هستند. یک ملک اصلی با اشغال بالا و یک اجاره اجاره پر از مستاجران اعتباری با میانگین شرایط اجاره نامه باقی مانده بیش از پنج سال ، نمونه بارز یک ملک اصلی است که از طریق رکود با رول اجاره ای که بهینه به موقع انجام می شود ، انجام می شود که در طول زمان به پایان رسیده است. مرحله گسترش بعدی.
      • فرصت طلب: در این مرحله در چرخه ، یک استراتژی فرصت طلب ممکن است بیشتر یک استراتژی قیمت گذاری باشد که می تواند برای هر طبقه دارایی به جای یک سناریوی دارایی مضطرب معمولی اعمال شود. به عنوان مثال ، پس از شروع مرحله Hypersupply ، صاحبان مجهز به کار از طریق رکود قریب الوقوع ، ممکن است به دکمه وحشت ضربه بزنند و دارایی ها را با قیمت هایی که در نهایت به سطح قیمت رکود نزدیک می شوند ، نقدینگی کنند. در این سناریو ، خریدار از موقعیت برتری سرمایه خود برای به دست آوردن یک دارایی محکم که اطمینان دارد در نهایت در چرخه بعدی با یک مرحله رکود اقتصادی که قبلاً در این معامله قیمت گذاری شده است ، عملکرد خوبی خواهد داشت.

      فاز 4: رکود اقتصادی

      عرضه بیش از تقاضا است که باعث ایجاد جای خالی بالاتر می شود. رشد اجاره در طی رکود اقتصادی یا منفی یا در سطحی است که پایین تر از نرخ تورم است. علاوه بر این ، اپراتورها غالباً به ارائه امتیازات بیشتر و کاهش اجاره به ثبت و حفظ مستاجران متوسل می شوند.

      • استراتژی ها:
        • فرصت طلب: این زمان ایده آل برای خرید دارایی های پریشانی با تخفیف های شیب دار به هزینه جایگزینی است. در مرحله رکود اقتصادی است که خریداران همچنین بیشترین احتمال دستیابی به دارایی ها را در سناریوهای پریشانی مانند سرویس دهندگان ویژه و سلب مالکیت وام دهنده دارند که معمولاً از آن به عنوان املاک و مستغلات یا "Reos" یاد می شوند. این استراتژی بر اساس مطلق با یک برنامه تجاری بیمار و با سرمایه گذاری متمرکز است که ، هنگامی که مرحله بهبودی ظهور می شود و خورشید دوباره می درخشد ، خریدار پس از آن شروع به تغییر مجدد دارایی با امید به دفع آن در پایان کار می کند. مرحله بازیابی یا مرحله انبساط زودرس.

        پس از درک چهار مرحله از چرخه ، شروع به درک واریانس چهار مرحله مهم می شود.

        اول ، فازها لزوماً در دوره های مساوی اتفاق نمی افتند. مرحله بازیابی ممکن است مختصر و به سرعت در مرحله انبساط باشد ، یا ممکن است سالها ادامه یابد. همچنین پیش بینی مدت زمان مراحل گسترش دشوار است. علاوه بر این ، چرخه ها می توانند مدت زمان متفاوتی داشته باشند. فقط به این دلیل که اجماع عمومی وجود دارد مبنی بر اینکه یک چرخه قبلی نه سال است ، به این معنی نیست که چرخه بعدی همان مدت کل را تقریبی خواهد کرد.

        دوم ، چرخه ها بسته به جغرافیای و کلاس دارایی متفاوت است. برخی از بازارهای خاص ، مانند بازارهای دروازه ، ممکن است انتقال از رکود به مراحل بازیابی چرخه بعدی را با بازارهای ثانویه و سوم برای پیروی از کت و شلوار سوق دهد. همچنین ، کلاسهای مختلف دارایی با برخی از واریانس نرخ که به خود کلاس دارایی و برخی از واریانس منتسب به مکان هم در سطح مترو و هم در مترو ، با نرخ های مختلف بازیابی می شود ، گسترش می یابد ، گسترش می یابد و با نرخ های مختلف کاهش می یابد. به عنوان مثال ، در حالی که به طور کلی ، کلاس دارایی های اداری ممکن است در یک بازار خاص در یک بازار خاص قرار داشته باشد ، دارایی های دفتر حومه هنوز ممکن است در حال بهبودی باشند در حالی که ممکن است دفتر شهری نزدیک به سرپرستی باشد. بنابراین ، هنگام استفاده از مفهوم چهار مرحله از چرخه املاک و مستغلات در یک دارایی خاص ، باید موقعیت جغرافیایی و کلاس دارایی را نیز پوشانده باشید تا واقعاً این حس را بدست آورید که آن دارایی در طول موج چرخه قرار می گیرد.

        تفاوت هایی که بین زمان بندی بازار و عملکرد در مراحل مختلف چرخه املاک و مستغلات وجود دارد ، از اهمیت ایجاد یک سبد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات متنوع برای تعادل بالا و پایین بودن عملکرد صحبت می کند. در این مرحله ، CrowdStreet قصد دارد طیف گسترده ای از فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در انواع املاک و بازارهای جغرافیایی فراهم کند.