بازده تعدیل شده ریسک در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟

ریسک بخشی ذاتی از هر سرمایه گذاری است ، اما در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، اصطلاح "بازده (های) تعدیل شده ریسک" غالباً دیده می شود.

همانطور که قبلاً بحث کرده ایم ، هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، بازده سرمایه گذاری و ریسک مرتبط با آن در به دست آوردن چنین بازدهی بسیار با همبستگی است. برای اکثر سرمایه گذاران ، واضح است که هرچه ریسک سرمایه گذاری بیشتر باشد ، بازده بالقوه نیز بیشتر خواهد بود. در مقابل ، برای سرمایه گذاری هایی که ریسک کمتری دارند ، بازده بالقوه پایین تر خواهد بود.

اما همه عناصر همان سرمایه گذاری یک خطر یکسان ندارند ، بنابراین ، برای اینکه سرمایه گذاران بدانند چه بخشی از بازده سرمایه گذاری آنها با ریسک همراه است ، می توان بازده تعدیل شده ریسک را محاسبه کرد. بشر

بنابراین ، بیایید نگاهی به نحوه انجام این کار بیندازیم.

نحوه توضیح بازده تنظیم شده ریسک

بازده تعدیل شده ریسک یک مفهوم اساسی در املاک و مستغلات است که سعی در ارزیابی میزان ریسک برای دستیابی به سرمایه گذاری هدفمند یا بالقوه از سرمایه گذاری املاک دارد.

از آنجا که بازده ریسک و سرمایه گذاری از نزدیک با هم در ارتباط است ، با خطرات بالاتر مرتبط با بازده بالاتر (با نوسانات بیشتر) و خطرات سرمایه گذاری پایین تر با پایدارتر ، اما بازده پایین تر ، سوال اصلی این است: "چگونه می توان ریسک را در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری اندازه گیری کردبه عنوان سرمایه گذاری در دارایی های چند خانواده؟ "

دو روش برای اندازه گیری چنین ریسکی وجود دارد و اینها "کیفی" و "کمی" هستند

عوامل خطر کیفی

عوامل خطر کیفی که سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید در نظر بگیرند عبارتند از:

• نوع دارایی: به طور سنتی ، برخی از کلاس های دارایی املاک و مستغلات نسبت به سایرین ریسک پذیر هستند.

در انتهای ایمن تر (پایدار) طیف خاصیت دارایی هایی مانند آپارتمان های چند خانواده یا فضاهای خرده فروشی اصلی که برای خرده فروشان ضرورت مانند تهیه کنندگان روزانه مواد غذایی اجاره داده می شوند. در تمام مراحل چرخه اقتصادی ، چنین دارایی هایی احتمالاً جریان نقدی پایدار را ارائه می دهند.

از طرف دیگر ، در انتهای خطرناک طیف سرمایه گذاری کلاسهای دارایی املاک مانند هتل هایی که محل اقامت گذرا یا رستوران هایی را ارائه می دهند که در معرض اختیاری هستند نه ضرورت هزینه. این نوع کلاس های دارایی به طور معمول بازده بالاتری را ارائه می دهند ، اما همچنین ممکن است در معرض خطر بالاتر باشد.

• موقعیت مکانی و اندازه بازار: همیشه یکی از حداکثر اصلی هر سرمایه گذاری در املاک بوده است. ماهیت و نوع بازاری که یک ملک در آن قرار دارد یا در خدمت آن است ، تأثیر عمده ای بر میزان ریسک آن دارد. بازارهای بزرگتر با سطح زیاد تقاضا و حجم معامله به وضوح خطر کمتری نسبت به بازارهای کوچکتر و غیرقانونی تر دارند.
• سن: معمولاً خصوصیات قدیمی تر که به خوبی حفظ نشده اند یا از نظر برخی سیستم ها منسوخ شده اند و عملکردی نسبت به خواص مدرن خطر بیشتری دارند. با داشتن یک ساختمان قدیمی تر احتمال بیشتر وسایل تعمیر و هزینه های ناشی از آن وجود دارد که باید از ذخایر عملیاتی این ملک مورد توجه قرار گیرد یا سالها در جریان نقدی تأثیر بگذارد.
• مدت زمان اجاره: مشخصات اجاره نامه مستاجران در یک ساختمان نیز می تواند بر خطر تأثیر بگذارد. اگر یک ملک درصد بالایی از اجاره های موجود با مدت زمان نسبتاً کمی داشته باشد ، سطح خطر بیشتر است زیرا برخی از مستاجران ممکن است اجاره نامه های خود را تمدید نکنند ، به این معنی که صاحبخانه ها به طور بالقوه دارای جای خالی هستند یا نیاز به اجاره مجدد فضا با نرخ های پایین تر از آن دارندکه توسط مستاجران قبلی پرداخت شده است. بدیهی است ، خواص با درصد بالایی از اجاره نامه های طولانی مدت خطر کمتری دارند زیرا جریان نقدی آینده قطعی تر است.
• ماهیت مستاجران: بازده سرمایه گذاری معمولاً با این فرض پیش بینی می شود که مستاجران هر ماه اجاره خود را پرداخت می کنند و جای خالی ها به حداقل می رسد. بر این اساس ، مستاجران بزرگتر با مالی پایدار و سابقه قابل توجهی از پرداخت اجاره به موقع ، ریسک بسیار کمتری نسبت به شرکت های کوچکتر که تازه کار را شروع می کنند نشان می دهد.

[سرمایه گذاران منفعل: آیا می دانید قبل از سرمایه گذاری ، چگونه یک گروه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را دامپزشک کنید؟

کتاب الکترونیکی رایگان ما را بارگیری و بخوانید: 25 سؤال اساسی برای پرسیدن یک اسپانسر سندیکا قبل از سرمایه گذاری خود.]

هر ملک از نظر موقعیت مکانی ، طراحی و استفاده بی نظیر است و بسته به مشخصات سرمایه گذاری خاص آن ، می تواند عوامل خطر کیفی بالاتر یا پایین تری داشته باشد.

بنابراین ، تمام سرمایه گذاران املاک و مستغلات قبل از قضاوت در مورد مشخصات بازده ریسک ، باید عوامل خطر کیفی یک ملک را بررسی کنند.

عوامل خطر کمی

به عنوان بخشی از ارزیابی بازده ریسک یک ملک ، بسیاری از سرمایه گذاران به معیارهای کمی املاک و مستغلات روی می آورند. دو معیار متداول مرتبط با بازده ریسک به عنوان نسبت Treynor و نسبت شارپ شناخته می شوند.

نسبت Treynor به دنبال تعیین کمیت بازده تعدیل شده ریسک در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با تلاش برای درک چگونگی عملکرد یک نمونه کارها دارایی نسبت به بازارهای سهام است. از نظر اندازه گیری بازده ریسک ، این با نسبت شارپ مورد بحث در زیر متفاوت است.

نسبت Treynor میزان سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در بازارهای سهام عدالت تعیین می کند. به عنوان مثال: اگر کامپوزیتی از شاخص های بازار سهام دارای نرخ بازده 14 ٪ و یک نمونه کارها یا سرمایه گذاری های املاک و مستغلات دارای 18 ٪ بازده 18 ٪ باشد ، در این صورت اختلاف 4 ٪ در بازده می تواند با ترکیب املاک و مستغلات همراه باشد. نمونه کارها سرمایه گذاری.

از طرف دیگر ، نسبت شارپ به دنبال تعیین کمیت بازده اضافی نسبت به نرخ ریسک است

این متریک مالی به طور خاص به منظور تلاش برای کمک به سرمایه گذاران در اندازه گیری بازده تعدیل شده ریسک یک فرصت سرمایه گذاری توسعه یافته است.

فرمول مورد استفاده برای محاسبه نسبت شارپ می تواند پیچیده باشد ، اما اساساً نرخ آزاد ریسک است که از بازده سرمایه گذاری نمونه کارها با نتیجه تقسیم شده با انحراف استاندارد بازده اضافی نمونه کارها کم می شود.

به عبارت دیگر ، بازده از نمونه کارها دارایی کمتر از نرخ ریسک برای شناسایی بازده مرتبط با خطرات موجود در معامله در نظر گرفته شده است.

به عنوان مثال ، اگر نرخ اوراق بهادار 10 ساله خزانه داری (به اصطلاح نرخ ریسک) 3 ٪ و بازده نمونه کارها 14 ٪ باشد ، بازده بیش از 12 ٪ با ریسک اضافی در معامله همراه است. هنگامی که این رقم با انحراف استاندارد تقسیم می شود که نشان دهنده اندازه گیری نوسانات است ، اندازه گیری کمی از نتایج بازده تنظیم شده ریسک است.

چرا درک بازده های تنظیم شده ریسک مهم است

استراتژی سرمایه گذاری یک فرد تحمل خود را برای ریسک شامل می کند ، به طوری که برخی از سرمایه گذاران می توانند در بازده طولانی مدت متمرکز شوند و از دوره های گاه به گاه نوسانات غافل شوند ، اما برخی دیگر ترجیح می دهند با بازده پایین اما پایدار بمانند.

به عنوان مثال ، بازده کامپوزیت از سرمایه گذاری در بورس سهام ، مثلاً 12 ٪ و یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که نشان دهنده IRR 16 ٪ است ، این یک فرض منطقی خواهد بود که دومی خطر بیشتری را نسبت به بازار داشته باشد. یک کل

از طرف دیگر ، اگر چنین فرصت املاک و مستغلات 6 ٪ بازده مورد انتظار داشته باشد ، ممکن است برعکس درست باشد.

به طور خلاصه ، سرمایه گذاران قادر به تحمل ریسک بیشتر ممکن است یک استراتژی سرمایه گذاری با نسبت Treynor بالاتر و افرادی که تحمل ریسک کمتری دارند ، سرمایه گذاری هایی با نسبت پایین تر انتخاب کنند.

دقت با کیفیت ضروری است

برای هر سرمایه گذاری ، اما بیشتر از این که خطرات بالقوه بالاتری وجود داشته باشد ، دقت با کیفیت از نظر کمی و کیفی بسیار مهم است. سه دلیل مهم این امر به شرح زیر است:

• درک عوامل خطر: دقت جامع به شناسایی منبع و میزان ریسک در هر فرصت سرمایه گذاری داده شده کمک می کند و به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا اقدامات فعالی را برای کاهش همین موارد انجام دهند.
• بازده مورد انتظار: با دقت و دقت با کیفیت ، اصول یک معامله را به تفصیل بررسی می کند تا بازده مورد انتظار را ارزیابی کند. به عنوان مثال ، چنین بررسی به نرخ بهره وام و دوره برگزاری مورد انتظار می رود.
• مناسب بودن: درک دقیق از ریسک در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به سرمایه گذاران امکان می دهد فرصت هایی را که برای تحمل ریسک خود مناسب ترین است ، شناسایی و دنبال کنند. به عنوان مثال ، افرادی که تحمل ریسک کمتری دارند ممکن است بخواهند با یک سبد متنوع از کلاسهای دارایی ریسک پایین مانند خرده فروشی چند خانواده و مواد غذایی لنگرگاه بچسبند. کسانی که تحمل ریسک بالاتری دارند می توانند به سمت فرصت های پرخطر/پاداش زیاد در توسعه یا زمین خالی سوق دهند.

کاهش خطر

تنوع یکی از مفاهیم اساسی در مدیریت سرمایه گذاری برای کمک به کاهش ریسک است. این بدان معناست که ، به جای سرمایه گذاری تمام سرمایه های موجود در یک دارایی ، سرمایه گذاران زرنگ و دانا چنین سرمایه ای را بر روی گزینه های سرمایه گذاری متعدد یا کلاس دارایی املاک به منظور کاهش خطرات یا وقایع غیر منتظره با سرمایه گذاری تنها در یک ملک گسترش می دهند.

یک مثال به شرح زیر است:

• یک سرمایه گذار با 100000 دلار کل مبلغ را به یک ملک اجاره ای کلاس B اختصاص می دهد.
• سرمایه گذار دیگر این 100،000 دلار را در چهار بخش گسترش می دهد و 25،000 دلار در اوراق قرضه ، 25،000 دلار در سهام و سهام ، 25،000 دلار به REIT قرار می دهد و 25،000 دلار پول نقد نگه می دارد.

در صورتی که بازار املاک و مستغلات 10 ٪ کاهش یابد ، اولین سرمایه گذار با 100 ٪ املاک و مستغلات ، کاهش بیشتری نسبت به سرمایه گذار دیگر که سرمایه خود را در کلاس های دارایی های متعدد گسترش داده است ، با تنها 25 ٪ در املاک و مستغلات خواهد بود. بشر

به عنوان بخشی از دقت گسترده ای که CPI Capital همیشه در رابطه با هرگونه سرمایه گذاری بازپرداخت که ما در حال بررسی هستیم ، انجام می دهد ، بازده های تنظیم شده با ریسک همیشه نزدیک به صدر لیست هستند.

مدیریت ریسک نیاز به هوشیاری مداوم و تجربه و تخصص بالایی دارد که خوشبختانه ما در تیم خود در CPI Capital داریم.

برای هر سرمایه گذار که وقت ، تجربه یا دانش مناسب برای انجام فعالیت های مدیریت ریسک خود ندارند ، همکاری با یک شرکت سهام خصوصی برای شناسایی و کاهش ریسک در هر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری کاملاً مفید است.

شما صادقانه اوت Biniaz CSO ، COO ، بنیانگذار CPI Capital

برای ایجاد ثروت واقعی برای خانواده خود آماده هستید؟

همه اینها با درآمد منفعل شروع می شود. برای پیوستن به باشگاه سرمایه گذار سرمایه CPI اقدام کنید.< Pan> مدیریت ریسک نیاز به هوشیاری مداوم و درجه بالایی از تجربه و تخصص دارد که خوشبختانه ما در تیم خود در CPI Capital داریم.